Главная » Недвижимость за рубежом » Приобретение недвижимости через холдинговые структуры

Приобретение недвижимости через холдинговые структуры

Приобретение недвижимости через холдинговые структуры

Существует множество факторов, которые делают предпочтительным приобретение недвижимости через компанию или иную холдинговую структуру, а не напрямую за рубежом. Здесь приведены особенности разных стран.

Так, в США довольно частой практикой является владение недвижимостью через компанию с ограниченной ответственностью. Помимо определенных выгод в налоговом отношении это делается в целях защиты активов. В других государствах, таких как Швейцария, иностранные граждане, не проживающие в стране, не имеют права владеть жилой недвижимостью через компании. Целесообразность применения той или иной юридической схемы зависит от местных правил и особенностей.

В целом, чем дороже недвижимость, тем разумнее прибегнуть к холдинговой структуре, а не осуществлять покупку напрямую от своего имени. Трудно сказать, стоит ли устанавливать определенный порог, однако в большинстве случаев за основу можно взять минимальную стоимость $500 ООО. В зависимости от страны и от конкретной ситуации этот порог, конечно, может быть значительно ниже. Именно так обстоит дело во Франции, когда обращаются в агентство недвижимости, или в Хорватии, где единственный эффективный способ приобрести недвижимость — основать местную холдинговую компанию.

Чем крупнее и дороже недвижимость, тем большую роль будут играть не только финансовые аспекты и аспекты планирования передачи по наследству, но также и вопросы защиты активов и конфиденциальности. Зачастую лучше всего покупать маленькие объекты недвижимости напрямую от своего имени — или, возможно, на имя своих детей или других лиц, в зависимости от ситуации с наследственным правом. Юридические последствия в случае перехода права в таком случае будут зависеть от завещания или другого правового документа. В случае крупных объектов недвижимости также возникает вопрос, стоит ли основать подходящую юридическую структуру, такую как компания, чтобы владеть недвижимостью, или этого же можно добиться с помощью завещания, передачи прав между здравствующими участниками или на основе других договорных документов.

Когда имеет смысл обращаться в холдинговую структуру

В некоторых ситуациях имеет смысл прибегнуть к холдинговой структуре, такой как компания, по ряду законодательных причин, касающихся финансового аспекта и планирования наследства. Во Франции, например, очень хорошей идеей является основание французской компании по недвижимости, чтобы обеспечить большую гибкость в отношении закона, применимого в случае наследования. Это объясняется тем, что в отношении недвижимости, находящейся в прямой собственности, применяется исключительно французское законодательство, тогда как акции компании являются движимым имуществом и, соответственно, могут быть унаследованы вместе с другим движимым имуществом завещателя. В Великобритании нерезидентам целесообразно владеть недвижимостью через (иностранную) компанию, а не напрямую, по ряду причин, связанных с налогообложением. Поэтому компании обычно основываются в тех странах, где налогообложение компаний близко к нулю или ограничено, а расходы на годовое содержание низкие. Такие юрисдикции включают в себя остров Джерси, Лихтенштейн, Мальту и Панаму, где создание и содержание компаний обходится недорого, а местные налоги незначительны или ограничены. Однако налоговые последствия могут зависеть от страны проживания собственника компании. Поэтому крайне важно очень тщательно выяснить все обстоятельства и налоговые последствия — даже в стране, в которой проживает собственник компании.

Также стоит отметить, что корпоративные и другие холдинговые структуры (такие как частные фонды и трасты) нередко рекомендуются и применяются без тщательной проверки со стороны соответствующих налоговых органов. Многие страны в настоящее время дополнили налоговое законодательство очень подробными положениями о злоупотреблении налоговыми преимуществами. Если более 50% активов компании прямо или косвенно составляет недвижимость, такая компания зачастую облагается налогом именно как недвижимость. Прирост капитала при продаже облагается налогом на той же основе (и не может просто остаться необлагаемым в стране с нулевыми налоговыми ставками), когда ответственные налоговые органы выясняют действительный характер передачи акций.

Конечно, многие корпоративные структуры передают акции без всякого уведомления налоговых органов. Хотя зачастую маловероятно, что налоговые органы когда-нибудь узнают о сделке, все равно это не может служить основой законного соглашения. Перечень способов, используемых в разных странах в попытке сэкономить на налогах, иногда через сложные структуры, мог бы занять целый том. Несомненно, одно: в некоторых странах и в отношении крупной недвижимости имеет смысл сэкономить на налогах и повысить правовую гибкость, основав соответствующую холдинговую структуру. Также полезно грамотно оформить ремонт кондиционеров и другого оборудования в зданиях в целях экономии расходной части бюджета на содержание объектов. Однако для этого требуются международное ноу-хау и знание конкретной страны, а также большой опыт работы с холдинговыми структурами, обеспечивающими владение недвижимостью иностранными гражданами. Кроме налогового аспекта и планирования наследства в определенных случаях в целях конфиденциальности и защиты активов также желательно приобретать недвижимость через компанию-посредника, а не напрямую. Тогда действительный собственник не будет указан в реестре собственности или в земельном кадастре.