Процедура приобретения недвижимости отличается в разных странах и порой весьма значительно. Например, это, как правило, не представляет проблемы в такой стране, как Франция, тогда как в Италии необходимо проявлять высочайшую осторожность. И поскольку разные юрисдикции применяют самые разнообразные правила в отношении договорных требований и передачи права собственности, в данном разделе приводятся только самые существенные аспекты.
Осуществление покупки недвижимости
В любой сделке купли-продажи всегда необходимо проводить различие между новой недвижимостью, находящейся на стадии планирования, и уже построенной или находящейся в пользовании. В случае новой или недостроенной недвижимости покупная цена, как правило, выплачивается авансом частями по мере продвижения строительных работ. Покупатель таким образом сталкивается с существенным финансовым риском при определенных обстоятельствах в зависимости от разработчика проекта. Этот риск может и должен быть застрахован соответствующим страховым полисом или банковской гарантией. В некоторых странах такая форма обеспечения или страхования является обязательной (хотя это требование не всегда соблюдается в Испании, например). Другие страны не имеют законов, нацеленных на защиту покупателя, и поэтому необходимо проявлять повышенную осторожность.
Хотя типовые договоры легко заполнять, они обычно составлены в пользу того участника, который их разрабатывает и предлагает ими воспользоваться. Сбалансированный индивидуальный договор, однако, зачастую является источником проблем. Если настаивать на индивидуально составленном договоре, это может не только повлиять на атмосферу переговоров, но и совершенно изменить их результат. Особенно в случае с крупной недвижимостью очень важно составлять индивидуальные договоры купли-продажи, которые соответствуют ситуации, и прибегать к помощи компетентного юриста. Типовая форма договора является обычной и в некоторых местах, таких как Флорида, может использоваться без всяких затруднений. Во Флориде такие договоры составляются и публикуются ассоциацией юристов и подготавливаются, соответственно, честным и обстоятельным образом. В каждом отдельном случае необходимо проверять, является ли общепринятой типовая форма договора, кто ее публикует и подойдет ли она к конкретной ситуации.
Поскольку операционный риск при покупке недвижимости обычно выше для покупателя, чем для продавца, покупателю следует— независимо от того, кем являются продавец или любые связанные с ним лица (такие как брокер), — позаботиться о том. чтобы документы, относящиеся к продаже, были проверены юристом. Как и во всех важных сделках, доверие хорошо, но надежность лучше. Во время процедуры продажи и перед ней всегда нужно выяснять, какие гарантии предлагаются сторонами по договору, чтобы то, что заявлено и согласовано в договоре, могло быть исполнено в случае необходимости через суд. Поэтому обычно имеет смысл заключать предварительное соглашение — при условии, что это допускается соответствующей юрисдикцией, — обязывающее продавца заключить договор купли-продажи и при необходимости также обеспечить исполнение заявления продавца о намерениях в судебном порядке.
Покупатель всегда должен заботиться о необходимом обеспечении либо путем предварительной регистрации условий (когда это возможно), либо путем соответствующей гарантии продавца. В некоторых странах допускается предварительная регистрация покупки в земельном кадастре или реестре собственности, чтобы обеспечить права покупателя перед третьими сторонами. Это делается для защиты интересов покупателя и должно рекомендоваться при наличии такой возможности. С этой же целью, в качестве альтернативы или дополнительной услуги, от продавца может потребоваться банковская гарантия на сумму, равную цене покупки. Она должна действовать до тех пор, пока права собственности покупателя не будут окончательно внесены в соответствующий реестр собственности или пока не будут выданы документы о правовом титуле.
В большинстве стран договор купли-продажи, составленный частным образом или заверенный нотариально, вносится в государственный реестр, обычно известный как земельный кадастр или реестр собственности, чтобы обеспечить открытый доступ для подтверждения покупки. Покупатель всегда должен настаивать на незамедлительном заключении нотариально заверенного договора купли-продажи (когда это применимо) и на том, чтобы его имя было внесено в соответствующий реестр.
В целях безопасного заключения сделки с недвижимостью рекомендуется обращаться за консультацией к специалисту, и не только в случае возникновения трудных вопросов. Стоимость его услуг намного меньше ущерба, который может возникнуть в результате неправильных или неосторожных действий. Если вы уже имеете загородный дом с бассейном для оснащения которого требуется качественное оборудование его каталог здесь с доступными ценами.