Home » Греция » Покупка недвижимости в Греции: обязательные условия

Покупка недвижимости в Греции: обязательные условия

покупка недвижимости в Греции

Правоспособность и права продавца

В соответствии с международным частным правом Греции полномочия продавца регулируются законодательством его родной страны, если продавец является иностранным физическим или юридическим лицом и, если суть вопроса связана с иностранным правом. Даже если выясняется, что продавец не имеет необходимых полномочий в силу закона его родной страны, он может быть признан обладающим необходимыми полномочиями в соответствии с греческим законодательством. В соответствии с ним все лица старше 18 лет имеют право заключать договоры купли- продажи, если они не являются психически или умственно неполноценными лицами и не находятся под опекой.

Несовершеннолетних, т.е. лиц, не достигших 18 лет, являющихся собственниками недвижимости, в договоре купли-продажи должен представлять их законный представитель, обычно родители. Они должны получить разрешение суда на заключение договора купли-продажи от лица своего ребенка. Заключение договора купли-продажи без такого разрешения суда лишает сделку законной силы. Родители ребенка, сам ребенок или его законные правопреемники могут потребовать признания сделки недействительной. Срока давности для подачи иска о признании договора недействительным не существует. Разрешение суда, позволяющее родителям распоряжаться имуществом их ребенка, выдается по запросу его законных представителей. Запрос подается в компетентный суд, который принимает решение в соответствии с процедурами добровольной юрисдикции.

Ключевые моменты, которые должен учитывать продавец

Покупка недвижимости, классифицируемой как новостройка, т. е. разрешение на строительство которой выдано после 1 января 2006 г., облагается новым НДС (ставка 19%), если недвижимость приобретается напрямую у подрядчика (а не у частного собственника).

Поскольку налог на передачу права собственности на недвижимость (налог на покупку недвижимости) в Греции высок по сравнению с другими странами (7-11%, подробнее см. ниже), стороны часто заявляют в налоговом органе заниженную цену покупки для снижения налога (искажение или занижение цены покупки).

В результате во многих случаях стороны просто заявляют более низкую официальную цену (так называемую «объективную стоимость») продаваемой недвижимости в целях расчета налога на передачу права собственности на недвижимость.

«Объективная стоимость» недвижимости в Греции определяется налоговым органом. На практике она обычно на 10-30% ниже среднерыночной цены в зависимости от региона, в котором расположена недвижимость. Разница между налоговой «объективной стоимостью» и фактической ценой продажи явно видна в нотариально заверенном договоре купли-продажи, поскольку стороны во многих случаях указывают заниженную «объективную стоимость» в нотариальном акте вместо фактической цены покупки. Не стоит недооценивать риски, которые связаны с использованием такого — хотя и очень распространенного на практике — метода. С точки зрения юридической позиции покупателя такой практики следует избегать. Подобные договоры могут быть классифицированы как фиктивные, что ведет к возникновению серьезных проблем в случаях, когда договор купли-продажи аннулируется на законных основаниях (например, ввиду претензий по гарантийным обязательствам). В таком случае покупатель по закону имеет право потребовать возврата только заявленной цены покупки, поскольку именно эта цена указана в договоре вместо фактической стоимости.

Кроме того, покупка недвижимости требует подачи определенных документов и заявлений как покупателем, так и продавцом. Это является предварительным условием для составления нотариального акта о продаже. Некоторые из наиболее важных документов, которые необходимо подавать, перечислены ниже.