Главная » Недвижимость за рубежом » Недвижимость за рубежом: доступ к материалам и документам

Недвижимость за рубежом: доступ к материалам и документам

Недвижимость за рубежом доступ к документам

На сегодняшний день в большинстве стран имеется реестр собственности, в котором отражаются существующие права на частные объекты недвижимости и объем этих прав. Такие реестры могут существовать в разных формах, и их юридический статус также очень различается. Однако, прежде чем принять окончательное решение в отношении покупки на основании информации, предоставленной собственником или продавцом недвижимости, всегда следует проверить данные, хранящиеся в соответствующем регистрационном органе.

Результат поиска в реестре обычно играет для покупателя решающую роль. Он позволяет ему, во-первых, определить, является ли данный продавец законным собственником недвижимости и, во-вторых, свободна ли недвижимость от обременений или, наоборот, каковы типы имеющихся обременений (сервитуты, ипотеки и т.д.). Как правило, последующее заявление в суде о том, что покупатель не знал о данных, внесенных в реестр, не принимается в расчет. Также целесообразно проверить различные документы, особенно договоры купли-продажи, являющиеся основанием возникновения права собственности продавца, или договоры о сервитуте, договоры финансирования. Другим важным вопросом является подтверждение полной оплаты или гарантии оплаты всех налогов и пошлин предыдущим собственником, поскольку во многих странах на недвижимость и/или ее владельца распространяется обязательство по уплате всех невыплаченных налогов и пошлин.

Покупатель квартиры или дома (например, при совместном пользовании жилой недвижимости), который может входить в ассоциацию собственников, должен потребовать предоставления всех значимых протоколов и документов, относящихся к ассоциации, особенно копию протокола последнего общего собрания, перечень расходов, подтверждение наличия резервного фонда и имя управляющего. В частности, следует узнать, было ли принято на собрании решение о каких-нибудь строительных работах, которые еще не проводились, или других более крупных затратах.

Перед приобретением недвижимости необходимо выяснить следующие вопросы, обратившись к соответствующим выпискам из реестров и документам:

  • подтверждение наличия законного права собственности и права распоряжения недвижимостью у продавца;
  • подтверждение всех существующих обременений и исков в отношении недвижимости;
  • подтверждение того, что все налоги и пошлины уплачены продавцом;
  • подтверждение действующих договоров аренды или любых заявлений продавца, отрицающих наличие таких договоров;
  • в случае существования ассоциации собственников: протокол последнего собрания, а также подтверждение, что продавец выполнил все свои обязательства перед ассоциацией.

В момент подписания договора купли-продажи невозможно точно предсказать, когда произойдет фактическая передача прав собственности и будет произведена полная оплата. Кроме того, продавец несет определенные расходы, начисленные до дня передачи права собственности. Вследствие этого договор купли-продажи часто содержит статьи, предусматривающие разделение таких расходов между продавцом и покупателем на повременной основе. Как правило, оно может быть точно определено после назначения даты передачи прав собственности.

Типичный пример такого разделения расходов относится к земельным налогам, премиям по страхованию ответственности перед третьими лицами (недвижимость всегда должна быть застрахована!), доходу от аренды, взносам в кондоминиум или другие ассоциации собственности и авансовые платежи, покрывающие расходы на ремонт. Также покупателю рекомендуется убедиться, что все счета за электроэнергию, газ, воду, телефон, абонентская плата за телевидение, уложенную плитку ручной работы уплачены предыдущим собственником до даты передачи права собственности; в противном случае во время ее перерегистрации могут возникнуть проблемы.