Важной составляющей эффективного использования полезной площади вновь возведенного торгового комплекса является грамотное распределение мест под магазины, зону отдыха и питания. Подбор арендаторов в торговый центр необходимо осуществлять после того, как будет полноценно определена целевая аудитория данного проекта и создан портрет потенциального покупателя для каждой возрастной категории. Эта работа безусловно необходима, так как, арендодателю вместе с арендатором, необходимо оценить и понять, на кого конкретно будет рассчитан проект.
Для этого требуется максимально подробное исследование окружающей транспортной инфраструктуры и пешеходных потоков вблизи от нахождения ТЦ. Нужно максимально точно определить количество проживающих в пределах шаговой доступности от ТЦ населения, покупательной способности, а также потребительских привычек. Далее перед арендодателем встает вопрос, как подобрать арендаторов в ТЦ, создающих единый комплекс, без появления нежелательной конкуренции, способной привести к созданию конфликта между ними.
Сегодня владельцы торговых комплексов не полностью осознают влияние некорректного выбора ввиду, существующего дефицита торговых площадей. Однако, когда произойдет насыщение рынка доступными площадями, когда потенциальным арендаторам и покупателям будет предоставлен большой выбор, все огрехи безграмотной политики ТЦ станут более заметны и ощутимы, и окажут негативное воздействие на посещаемость, провоцировать отток розничных арендаторов, и, как следствие, снизят размер арендных ставок и стоимость торгового центра в целом.
Поскольку у каждого потенциального арендатора имеются свои пожелания и предпочтения по поводу торгового места (общей площади секции или магазина, высоты потолков, формы и очертания, максимальной нагрузки на пол, наличия подсобного помещения, грузоподъемность лифтов и т.д.), то выбор потенциальных арендаторов, прежде всего, так называемых «якорных», разумно проводить на начальном этапе концептуального решения проекта и разработки проектной документации. Такой взвешенный подход к размещению арендаторов будет самым оптимальным, т.к. позволит на первоначальном этапе планирования предусмотреть всевозможные требования, выдвигаемые возможными арендаторами для их учета в процессе разработки основной концепции строительства торгового центра.