Английское право включает в себя несколько составляющих: общее право, восходящее к неписаному средневековому праву; право справедливости, содержащее юридические нормы доверительной собственности и концепции добросовестности; постановления парламента и прецедентные решения судов. Кроме того, существуют различные законодательные нормы в отношении земельной собственности и недвижимости, с одной стороны, и движимого имущества — с другой.
Территориально английское право действует в Англии и Уэльсе. В Северной Ирландии существует собственная правовая система, которая, однако, очень близка к английской. Своя система права есть и в Шотландии. Но она частично опирается на римскую правовую традицию и потому имеет ряд отличий от английской.
Следует иметь в виду, что нормы английского общего права, регулирующие юридические аспекты владения недвижимостью, восходят к совершенно иной юридической традиции, нежели большинство правовых систем остальных стран Европы. Расхождения в концепциях собственности и прав, связанных с собственностью на землю, не ограничиваются частностями, но являются следствием различий в трактовке основных вопросов — различий, нередко имеющих фундаментальный характер. Право справедливости еще бсльше усложняет ситуацию. Английские правовые нормы, регулирующие владение недвижимостью, значительно отличаются также от соответствующих американских юридических норм и от общего права в американской правовой системе.
С 1925 г. в английском праве существуют только две формы законной земельной собственности: владение недвижимостью на правах полной собственности (фригольд — freehold) и владение на правах долгосрочной аренды (лизгольд). Важнейшие имущественные права пс нормам общего права — это сервитуты, действующие как в отношении полного права собственности (фригольда), так и в отношении права аренды или найма (лизгольда — leasehold), а также залоговые права на недвижимое имущество. Все остальные вещные интересы и обременения действительны в качестве «интересов по праву справедливости».
Согласно общему правилу, право собственности или имущественное право устанавливается только на основании документа, однако существуют исключения для договоров аренды, заключаемых не более чем на три года, и ряд других редко встречающихся исключений.
Формы и типы прав собственности
Владение с безусловным правом собственности и владение на правах аренды. Разумеется, дома или квартиры можно и арендовать по рыночной стоимости без вложения капитала, но сегодня в Англии, за исключением Лондона, такая практика распространена мало, в отличие, например, от Германии или Швейцарии.
Владение на правах полной собственности (фригольд) означает регистрацию права собственности в земельном кадастре. В отношении отдельных квартир эта форма обычно не применяется.
Исключения существуют, но встречаются очень редко — например, в лондонском квартале Линкольне Инн, где живут адвокаты: согласно постановлению парламента, принятому в XIX в., право собственности в этом квартале может распространяться на участки, находящиеся над или под чужой собственностью (балконы, подвалы и т.п.).
В случае владения на правах долгосрочной аренды покупатель приобретает земельный участок на основании долгосрочного договора аренды, например, на 99 лет. Право долгосрочной аренды приобретается по фиксированной цене, иногда помимо этого ежегодно взимается номинальная арендная плата. Наниматель может продать дом или квартиру на условиях договора аренды.
В результате собственник земельного участка (например, городская администрация, семейный доверительный фонд Grosvenor Estate или семейный доверительный фонд герцога Вестминстерского) в определенной мере сохраняет контроль над своим земельным участком. Семейные доверительные фонды, которым нередко принадлежат обширные территории в элитных кварталах Лондона (такие как Мейфэр или Белгрейвия), часто стремятся сохранить традиционный стиль фасадов и общего облика зданий и потому не продают здания в полную собственность, а лишь передают в аренду.