Приобретение французской недвижимости через компанию дает определенные преимущества, но связано и с некоторыми рисками. Инвестор в недвижимость должен внимательно их изучить, чтобы убедиться, что выгоды, которые дает этот путь, могут быть использованы для его конкретных потребностей.
У иностранного покупателя есть два основных преимущества. Владение паями компании, являющейся собственником недвижимости, в соответствии с французским законодательством о наследстве не приравнивается к владению недвижимостью. Это означает, что после смерти держателя паев в соответствии с французским правом, паи, которые считаются движимым имуществом, подпадают под законодательство места проживания умершего в момент его смерти (или законодательства в соответствии с гражданством умершего), а не французского права (если умерший не имел постоянного вида на жительство во Франции). На практике это ведет к тому, что положения гражданского права об обязательном наследовании в пользу детей или родителей не применяются. Однако важно отметить, что с учетом некоторых исключений, связанных с соглашениями о налогообложении, на паи распространяется французский налог на наследство, если активы компании более чем на 50% состоят из французской недвижимости. Существуют и недостатки приобретения недвижимости через компанию, зависящие от ее типа. Они обсуждаются ниже.
Компании по операциям с недвижимостью
В нем указываются капитал, адрес компании, цель ее создания, количество паев, имена пайщиков и число паев, которыми владеет каждый из них, а также срок существования компании (обычно 99 лет). В статье о цели создания компании нужно избегать коммерческих коннотаций, чтобы сохранить характер «гражданской» деятельности компании. Так, покупка и управление недвижимостью имеет гражданский характер, а покупка и продажа недвижимости — коммерческий.
Компанию представляет или управляет ею один или несколько управляющих директоров, избираемых пайщиками либо на основании устава, либо на общем собрании. Управляющим директором может быть иностранец, который не обязательно должен проживать по Франции. Управляющий директор может быть отозван с должности в любое время, если в уставе не предусмотрено иное. Руководство имеет право осуществлять любые действия, которые соответствуют цели компании и не являются превышением полномочий. Третьи стороны не уведомляются сб ограничениях полномочий управляющего директора в уставе или в протоколе собрания, на котором он был назначен. Однако наиболее добросовестные нотариусы требуют разрешения пайщиков на то, чтобы управляющий директор распоряжался всеми или значительной частью активов компании или закладывал недвижимость.
Компании с ограниченной ответственностью могут быть пайщиками компании по операциям с недвижимостью, но это влечет налоговые последствия. Запрос на получение разрешения подается в мэрию собственником недвижимости или его представителем. Привлечение архитектора не требуется, когда строительство производится для собственника и составляет менее 170 м2, а также при возведении некоторых сельскохозяйственных строений.
Запрос находится в мэрии в течение 15 дней с момента его получения и вывешивается там до рассмотрения дела. Мэрия обязана предоставить ответ в течение тех же 15 дней, уведомив собственника о полноте комплекта представленных документов и дате, в которую будет принято решение. Обычно это происходит в течение двух месяцев с момента получения документов, но срок может меняться в зависимости от размера и важности проекта.
Если в ответе мэрии не указано, что требуется дополнительная информация или что непринятие решения в течение указанного срока не является молчаливым согласием, то по истечении заявленного срока разрешение по умолчанию считается выданным. Однако собственнику недвижимости рекомендуется запросить письменное подтверждение того, что не было принято решение об отказе.
Мэрия также требует согласия департаментского управления по материально-техническому обеспечению и Ассоциации архитекторов Франции в отношении различных аспектов разрешения на строительство.
Если разрешение выдано, работа должна начаться в течение двух лет и не должна останавливаться более чем на один год. Разрешение должно находиться на площадке во время ведения работ (и судебный пристав должен установить наличие разрешения, вывешенного на строительной площадке) и в мэрии в течение двух месяцев после его выдачи, чтобы третьи стороны могли подать возражения в отношении законности разрешения на строительство в административный суд.
Страхование является обязательным как для подрядчика, так и для собственника здания, которое строится или реконструируется. Страховке не подлежит садовая техника и запчасти Олео-Мак для нее. Страхование собственника известно, как страхование строительных дефектов, тогда как страховка строителя и субподрядчика покрывает гражданскую ответственность в течение 10-летней гарантии от конструктивных дефектов.
В том случае, когда собственник осуществляет строительство для личного пользования, страхование строительных дефектов не обязательно, но тем не менее оно потребуется, если в течение 10 лет после завершения строительства происходит продажа объекта. Это связано с тем, что покупатели предпочитают полагаться на договор продавца о страховании дефектов, которые могут быть выявлены, а не искать подрядчиков и их страховые компании через несколько лет после того, как они завершили работы на этой строительной площадке.