Франция является мировым лидером в привлечении иностранных инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость. Эта страна, одна только континентальная территория которой имеет площадь 544000 км2, где проживают более 60 млн человек, предлагает разнообразный ландшафт и возможности для приобретения недвижимости. Индустрия недвижимости хорошо приспособлена для иностранцев. Выбор предлагаемых вариантов покупки очень широк: от городских квартир и офисных зданий до загородных домов на высокогорье и исторических летних домов с полем для гольфа.
Цены на недвижимость различаются так же, как и типы предлагаемой недвижимости, однако в малоизвестных за пределами Франции сельских регионах все еще есть возможность сделать относительно дешевые покупки.
Во Франции существуют разные формы собственности. Самой распространенной является форма, близкая к тому, что в общем праве называется безусловным правом собственности или совместной собственностью (без определения доли каждого собственника) с правом совладельца на собственность после смерти партнера или без такого права. Права собственности можно классифицировать как пожизненные и последующие, или выжидательные. Также существует долгосрочное владение недвижимостью на правах аренды. Сложная форма права собственности на здание общего пользования, например, многоквартирный дом, чаще всего представлена кондоминиумом.
Кондоминиум (долевая собственность)
Копия регламента должна предоставляться каждому собственнику при покупке, и этот документ является обязательным для последующих собственников. Регламент может модифицироваться, однако в него нельзя вносить изменения, влекущие за собой потерю владельцем права собственности или введение дополнительной платы, если это единогласно не решено всеми собственниками кондоминиума.
Ассоциация собственников обязана проводить собрания не реже одного раза в год для утверждения отчетности предыдущего года, утверждения бюджета на следующий год, проведения выборов в правление (совет по управлению общей собственностью) и избрания или утверждения управляющего недвижимостью (синдика). Обычно в больших домах это профессиональный управляющий, имеющий лицензию на соответствующую деятельность.
Кондоминиум, представляемый управляющим, является правовым субъектным юридическим лицом. Управляющий может самостоятельно возбуждать иски от лица собственников и несет ответственность за содержание здания. Он отвечает за ущерб, причиненный отдельным совместным собственникам или третьим сторонам.
Управляющий отвечает за соблюдение устава кондоминиума и регулирование эксплуатации зон общего пользования. Он обязан осуществлять управление зданием, получать платежи в счет общих затрат и обеспечивать хранение средств, а также страховать здания и ответственность перед третьими сторонами, производить выплаты поставщикам, вести учет полученных средств и с согласия собрания преследовать неплательщиков в судебном порядке.
Управляющий созывает годовое собрание пайщиков, направляя приглашение заказным письмом. Направляемые документы должны включать в себя повестку дня, предлагаемый бюджет и обычно доверенность. Хотя по закону она может быть выдана третьей стороне, не являющейся собственником здания, некоторые уставы предусматривают предоставление доверенности только собственникам.
Каждый совладелец имеет определенное количество голосов, равное его доле собственности. Если у совладельца сконцентрировано большинство долей собственности, количество его голосов сокращается до общего числа других совладельцев. Решения принимаются в основном простым большинством голосов. Принятие решений, не входящих в сферу повседневного управления, требует подавляющего большинства голосов, а в определенных ситуациях необходимо единогласное принятие. На собрании ведется протокол, который затем направляется совладельцам, имеющим два месяца на то, чтобы оспорить решения собрания.
Третья сторона может получить преимущественное право на покупку недвижимости. Оно может быть предусмотрено в договоре купли-продажи, но его регистрация в реестре сделок не требуется. Бенефициар, имеющий преимущественное право покупки, может подать иск для аннулирования передачи права собственности в нарушение данного права, когда у него есть возможность доказать, что покупатель, являющийся третьей стороной, знал о существовании данного преимущественного права покупки, а также о намерении бенефициара использовать его в соответствии с действующим прецедентным правом.